In Immobilien investieren – das sollten Anleger über Immobilien als Geldanlage wissen

In Immobilien investieren

Geldanlagen in Immobilien sind bei vielen Anlegern beliebt, da diese Kapitalanlage in der Regel als besonders wertbeständig gilt. Aus diesem Grund werden Immobilien häufig auch als “Betongold” bezeichnet. Auch bei Immobilien-Investments ist jedoch nicht alles „Gold, was glänzt“, d.h. nicht jede Immobilie per se ist eine wertbeständige lukrative Anlagemöglichkeit. Hinzu kommt, dass ein Immobilien-Investment häufig einen hohen Eigenkapitalanteil voraussetzt und mit hohen Renovierungs- und Instandhaltungskosten verbunden sein kann. Welche Möglichkeiten sich für Anleger bieten, auch mit geringen Summen indirekt in den Immobilienmarkt zu investieren und welche Anlagestrategien Investoren dabei verfolgen können, erfahren Sie in diesem Beitrag.

Direkt in Immobilien investieren: Immobilien kaufen und verkaufen

Eine Möglichkeit, wie Anleger in Immobilien investieren können, ist der direkte Immobilienkauf. Hierbei müssen Investoren neben dem Fremdkapitalanteil, also einem Darlehen von einer Bank, häufig auch einen hohen Eigenkapitalanteil aufbringen. Aufgrund der anhaltenden Niedrigzinsphase macht eine Fremdfinanzierung den Kauf einer Immobilie attraktiver. Allerdings sind die Immobilienpreise in den letzten Jahren zum Teil stark gestiegen, insbesondere in den Metropolregionen, wodurch dieser Vorteil wieder neutralisiert wird.

Die investierten Kosten für den Erwerb, Renovierung sowie für die Verwaltung und laufende Instandhaltung einer Immobilie sollten Anleger über kontinuierliche Mieteinnahmen ausgleichen können. Allerdings kann das einige Jahre in Anspruch nehmen, daher zählt der Immobilienkauf häufig zu den langfristigen Geldanlagen. Lesen Sie nachfolgend, welche Anlagestrategien sich für Anleger eines direkten Immobilienkaufs eignen können.

Buy and Hold Strategie: Eine Immobilie kaufen und halten.

Bei einer Buy and Hold Strategie können Anleger eine Immobilie erwerben und diese für einen längeren Zeitraum halten. Das bedeutet: Das Objekt wird über einen langfristigen Zeitraum vermietet, wobei Anleger einen Cashflow durch kontinuierliche Mieteinnahmen generieren können. Im heutigen Marktumfeld, decken auf Grund der hohen Kaufpreise und damit verbundenen hohen Tilgungen die Mietzahlungen anfangs oftmals nicht den Kapitaldienst (Zinsen + Tilgung), sodass in den Anfangsjahren ein negativer Cashflow entstehen kann, der durch den Käufer zusätzlich ausgeglichen werden muss. Es besteht weiterhin das Leerstandsrisiko, das heißt etwaige Zeiträume in denen ein Mieter gefunden werden muss und die Immobilie leer steht müssen ausgeglichen werden. Zusätzlich besteht das Risiko des Mietnomadentums oder Mietausfallrisiko durch z.B. Insolvenz des Mieters.

Im Idealfall können Investoren, je nach Region und Lage der Immobilie, von einer Wertsteigerung des Objekts profitieren und dieses zu einem späteren Zeitpunkt mit Gewinn verkaufen. Zu beachten ist natürlich, dass beim Ankauf die Kaufnebenkosten i.H.v. ca. derzeit 8% bis 15% (Maklercourtage, Notar & Grundbuchamt, Grunderwerbssteuer etc.) durch eine Wertsteigerung kompensiert werden müssen.

Häufig wird eine Immobilie mindestens 10 Jahre gehalten. Der Grund hierfür: Nach einem Zeitraum von 10 Jahren ist der Verkauf bei nicht selbst genutzten Immobilien steuerfrei, da die Spekulationssteuer ab diesem Zeitpunkt entfällt. Zudem können die Anleger ihr Bankdarlehen trotz Zinsbindung nach spätestens 10 Jahren kündigen, ohne der finanzierenden Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung zu schulden.

Interessant

Für Wertgegenstände, Goldbarren oder Immobilien, die aus dem Privatbesitz verkauft werden und dabei Gewinne generieren, fällt die sogenannte Spekulationssteuer an. Diese wird auf den Betrag, der sich als Gewinn ergibt, erhoben (§ 23 EStG). Die Höhe der Spekulationssteuer wird nach dem individuellen Steuersatz berechnet, wodurch sie bei mehr als 25 Prozent liegen kann. Die Dauer der Spekulationsfrist ist vom jeweiligen Wirtschaftsgut abhängig. Während diese bei Gold ein Jahr beträgt, ist der Verkauf einer nicht selbst genutzten Immobilie erst nach 10 Jahren steuerfrei.

Fix and Flip Strategie: Sanierungsbedürftige Immobilien aufwerten und verkaufen

Bei einer Fix & Flip Strategie erwerben Anleger eine sanierungsbedürftige Immobilie und werten diese durch verschiedene Maßnahmen auf. Dabei besteht das Risiko, dass beim Ankauf oftmals nicht alle Mängel sofort ersichtlich und Sanierungskosten schnell geplante Budgets übersteigen können. Durch die Aufwertung der Immobilie wird der Marktwert des Objektes gesteigert, sodass dieses zu einem höheren Preis wieder verkauft werden. Die Immobilie wird somit nicht gehalten, sondern bereits nach kurzer Zeit wieder verkauft, weshalb diese Strategie in den meisten Fällen als kurzfristige Geldanlage zählt. Der Nachteil: Da die Immobilie nach nur ein paar Jahren verkauft wird, ist auf die Einnahmen die Spekulationssteuer zu entrichten. Hinzu kommt, dass diese Strategie viel Erfahrung in der Sanierung bedarf. Zustand und der Kosten- und Zeitaufwand zur Sanierung müssen richtig eingeschätzt, geplant und durchgeführt werden. Oftmals sind grade in Ballungsgebieten zur Zeit Handwerker und Bauunternehmen schwer kurzfristig verfügbar.

Die Fix & Flip Strategie kann sich für Anleger mit guten Kenntnissen und umfangreichen Erfahrungen auf dem Immobilienmarkt eignen.

Interessant

Privatanleger, die innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Objekte verkaufen, können vom Finanzamt aus steuerlicher Sicht als gewerblicher Immobilienhändler eingestuft zu werden (sog. Drei-Objekt-Grenze). Dann müssen die Gewinne aus dem Verkauf als gewerbliche Einnahmen versteuert werden. Unter Umständen fällt auch die Umsatzsteuer in Höhe von 19 Prozent an.

Die 1/3/10 Strategie: Immobilien aufwerten, vermieten und verkaufen

Die 1/3/10 Strategie ist eine Mischung aus der Buy and Hold Strategie und Fix & Flip Strategie. Das bedeutet: Nach dem Erwerb einer Immobilie werden in den ersten drei Jahren ausschließlich notwendige Renovierungsarbeiten am Objekt durchgeführt. Diese Sanierungen können Anleger wiederum von der Steuer absetzen – bis zu 15 Prozent des Kaufpreises können Anleger hierbei geltend machen. In den folgenden drei Jahren werden

nun höhere Beträge in die Sanierung der Immobilie investiert. Die Immobilie erzielt dadurch eine weitere Wertsteigerung, wodurch die Höhe der Mieteinnahmen und der zukünftige Verkaufspreis des Objekts steigen können. Gleichzeitig können Anleger diese Ausgaben als Werbungskosten geltend machen. Nach 10 Jahren wird die Immobilie gewinnbringend und spekulationssteuerfrei wieder verkauft.

Drei wichtige Kriterien für den Kauf von Immobilien

Je nach gewählter Investment-Strategie sollten Anleger beim Erwerb einer Immobilie auf bestimmte Kriterien achten. Bei allen Strategien spielt die Lage des Objektes eine wichtige Rolle: Faktoren wie beispielsweise eine hohe Einwohnerzahl, eine gute Anbindung an das öffentliche Verkehrsnetz und verschiedene Einkaufsmöglichkeiten in der unmittelbaren Nähe erhöhen für Anleger die Chance, Mieter für eine aufgewertete Immobile zu finden. Zusätzlich sollten zum Beispiel die Arbeitslosenquote, die Demografie der Bewohner, Auswahl an Schulen und Kindergärten sowie die prognostizierte Entwicklung des jeweiligen Stadtviertel analysiert werden: Je attraktiver die Wohngegend desto größer ist die Chance langfristig von kontinuierlichen Mieteinnahmen oder einem gewinnbringendem Immobilienverkauf zu profitieren.

Auch die Bausubstanz und das Alter einer Immobilie sollten Anleger vor einem Immobilieninvestment im Detail betrachten. Eine veraltete Haustechnik oder Bauschäden können später erhebliche Folgekosten verursachen. Im schlimmsten Fall ist eine Totalsanierung nötig und diese kann Investoren am Ende mehr kosten als ein Neubau. Anleger sollten somit die Investitionskosten mit den prognostizierten Einnahmen abwägen: Der Kauf einer Immobilie als Kapitalanlage kann sich lohnen, wenn die Ausgaben vorerst und nur kurzfristig höher sind als die Einnahmen. Der Grund: Wenn das Darlehen abbezahlt ist, verringern sich die Ausgaben – doch die Einnahmen bleiben.

Ein weiterer Punkt: Im Rahmen der Energieeinsparungsverordnung (EnEV) müssen Anleger bestimmte Regeln zur energetischen Sanierung von Häusern einhalten. Vor dem Erwerb einer Immobilie sollten daher auch die Energieeffizienz untersucht werden, sonst können hohe Nebenkosten entstehen: Zu hohe Nebenkosten mindern nicht nur die Rendite, sondern wirken sich auch negativ auf die Vermietbarkeit aus.

Der Direkterwerb von Immobilien ist aufgrund der hohen Eigenkapitalanforderungen häufig nur institutionellen Investoren oder vermögenden Privatpersonen vorbehalten. Erfahren Sie im folgenden Kapitel, wie Privatanleger sich auch mit einem geringen Betrag an Immobilien beteiligen können.

Indirekte Immobilieninvestitionen: Fünf Möglichkeiten in Immobilien zu investieren

Immobilien-Investments können nicht nur über den direkten Erwerb vorgenommen werden. Anleger, denen das nötige Kapital für den Erwerb einer Immobilie fehlt, können sich auch in Form von Immobilienfonds, Immobilien-Crowdinvesting, Immobilienaktien oder Immobilien-ETFs an der attraktiven Geldanlage beteiligen. Erfahren Sie nachfolgend, wie sich Anleger auch mit einem niedrigen Betrag indirekt am Immobilienmarkt beteiligen können.

Immobilien-Aktien

Aktien sind Anteile einer Aktiengesellschaft. Immobilienaktien sind folglich Anteile an Immobiliengesellschaften, die Gewinne aus Vermietung, Verpachtung und dem Verkauf von Immobilien sowie Grundstücken generieren. Anleger profitieren hierbei indirekt an den Einnahmen, die Immobilienunternehmen beispielsweise durch Vermietung erzielen und als Dividende ausschütten oder reinvestieren. Aufgrund ihrer Volatilität gelten Aktien jedoch als risikoreichere Geldanlage.

Immobilienaktien unterscheiden sich insbesondere durch die Art des Portfolios, wobei die mit der Aktie verbundenen Kursrisiken unterschiedlich hoch sein können. Das bedeutet: Immobilien-Aktien, die ausschließlich in den Wohnungsmarkt investieren, haben zwar eine niedrige Rendite, jedoch ist die Ertragssicherheit höher und die Wertentwicklung verläuft häufig gleichmäßig. Gewerbeimmobilien hingegen sind höheren Ertrags- und Wertschwankungen unterlegen, jedoch sind häufig die Renditen im Vergleich zu Wohnimmobilien höher.

Immobilienaktien gelten als renditestarke Geldanlage und können somit solide Dividenden bieten, die vor allem in Zeiten der Niedrigzinsen zu einer attraktiven passiven Einnahmequelle werden. Allerdings sind Aktien volatil. Zudem können Anleger im Falle  einer Insolvenz eines Immobilienunternehmens den Totalverlust des eingesetzten Kapitals erleiden.

Immobilien­-Anleihen

Bei Immobilien-Anleihen handelt es sich in den meisten Fällen um festverzinsliche Wertpapiere, die durch Grundpfandrechte besichert sind. Im Gegensatz zu Immobilien-Aktien, die Eigenkapital des jeweiligen Immobilienunternehmens darstellen, sind Immobilien-Anleihen Fremdkapital: Ein Unternehmen nimmt mit einer Anleihe zu festgelegten Bedingungen Geld von Anlegern auf und zahlt im Idealfall Zinsen. In anhaltenden Zeiten von Niedrigzinsen können Immobilien-Anleihen mit einem festen Zinssatz von etwa 5,0 Prozent ein attraktives Investment darstellen. Jedoch sind Anleger hierbei nur selten direkt an einer Immobilie beteiligt und auch nicht als Eigentümer im Grundbuch genannt. Das bedeutet: Der Großteil der für Privatanleger zugänglichen Anleihen ist unbesichert – im Falle einer Insolvenz des Emittenten steht der Anleger hinten an. Daher sollten sich Investoren vor dem Kauf einer Anleihe über die Zahlungsfähigkeit des Emittenten informieren und auf eine Besicherung im achten.

Immobilien­-Fonds

Fonds werden von Investmentgesellschaften oder Banken aufgelegt, die das Geld verschiedener Anleger bündeln und möglichst gewinnbringend investieren. So wird auch das Verlustrisiko breiter gestreut.  Im Vergleich zu Immobilien-Aktien kaufen Anleger keinen Anteil an einem Unternehmen aus dem Immobilienbereich, sondern investieren über Immobilien-Fonds direkt in Bauprojekte, Gebäude oder Wohnungen, die vom Fondsmanager (sog. aktiv gemanagte Fonds) ausgewählt werden.  Die Renditen können Anleger zum einen über die Vermietung dieser Objekte erzielen, zum anderen aber auch durch den erfolgreichen Verkauf der Immobilien. Aufgrund der kontinuierlichen Mieteinnahmen sind Immobilien-Fonds im Vergleich zur Geldanlage in Aktie weniger anfällig für Wertschwankungen. Zusätzlich wird eine breitere Risikostreuung erzielt. Verlieren die Immobilien jedoch an Wert oder sinken die Mietpreise, fallen auch die Renditen für Anleger deutlich niedriger aus.

Anleger können entscheiden, ob sie in offene oder geschlossene Immobilien-Fonds investieren. Offene Immobilien-Fonds zeichnen sich dadurch aus, dass die Anzahl der Immobilien nicht beschränkt ist und weitere Ein- und Auszahlungen aus Anteilserwerb oder -verkauf möglich sind. Ein geschlossener Immobilien-Fond hingegen wird häufig aufgelegt, um nur ein einzelnes Projekt zu finanzieren. Je nachdem, ob der Immobilien-Fond aktiv oder passiv gemanagt wird, können zudem unterschiedlich hohe Verwaltungsgebühren und Ausgabeaufschläge auf Anleger zukommen.

Immobilien-ETFs

Neben aktiv gemanagten Fonds können Anleger auch in passiv gemanagte Fonds investieren. Hierzu gehören unter anderen die sogenannten Immobilien-ETFs (Exchange Trades Funds). Diese börsengehandelten Fonds werden im Vergleich zu den aktiv gemanagten Fonds nicht von einem Fondsmanager gesteuert, sondern orientieren sich an dem zugrunde liegende Index aus Aktien von Immobilienunternehmen (Replikation). Das heißt: Diese ETFs halten nicht unmittelbar Immobilien, sondern investieren viel mehr in börsennotierte Immobiliengesellschaften. Investoren können hierbei beispielsweise indirekt von den Wertsteigerungen der Immobilien und den Mieteinnahmen profitieren. Häufig investieren Anleger in Immobilien-ETFs für Gewerbeimmobilien, Investitionen in Wohnimmobilien sind aber auch möglich.Über ein Immobilen-ETF investieren Investoren in eine Vielzahl von Gesellschaften, wodurch das Anlageportfolio diversifiziert und die Risiken somit breit gestreut werden können. Der Nachteil daran ist, dass man indirekt auch in Unternehmen investiert ist, die weniger profitabel sind. Ein weiterer Vorteil: Im Vergleich zu aktiv gemanagten Aktien- oder Immobilien-Fonds profitieren Anleger von niedrigeren Verwaltungsgebühren, da bei einem ETF die Kosten für einen Fondsmanager wegfallen. Dennoch handelt es sich bei Immobilien-ETFs um Wertpapiere: Anleger müssen daher auch hier mit negativen Kursschwankungen und daraus folgenden Wertverlusten bis hin zum Totalverlust rechnen.

Immobilien-Crowdinvesting – höheres Risiko als auf den ersten Blick ersichtlich

Bei der Finanzierungsform des Crowdinvestings beteiligt sich eine Vielzahl an Investoren in Form von Fremdkapital an Unternehmen oder Projekten. Dank der Crowdfinanzierung ist es für die Privatanleger möglich, bereits mit kleineren Summen in größere Projekte zu investieren und von Renditen zu profitieren. Mit Immobilien-Crowdinvesting investieren Anleger in Grundstücke, im Bau befindliche Gebäude und Bestandsimmobilien, ohne jedoch tatsächlich (Mit)Eigentümer der Immobilie zu werden. Häufig investieren Anleger hierbei in mehrere Bauprojekte: Die Vorteile: Anleger sparen aufgrund der hierbei häufig angebotenen digitalen Investitionsprozesse Verwaltungskosten. Zudem können Investoren neben der niedrigen Mindesteinlage ab 500€ von Renditen von ca. 2 bis maximal 6,5 Prozent vor Abzug der Kapitalertragssteuer i.H.v. 25% zuzgl. 5,5% Solidaritätszuschlag und evtl. Kirchensteuer bei einer mittelfristigen Laufzeit von einem bis fünf Jahren profitieren. Doch mit der Rendite steigt auch das Risiko: Im Falle einer Insolvenz beispielsweise des Bauträgers müssen Anleger mit einem Verlust des eingesetzten Kapitals rechnen. Zusätzlich kann sich für Anleger auch das überwiegend fehlende Mitspracherecht als Risiko darstellen: Investoren haben nicht die Möglichkeit Projekte zu beeinflussen oder an Entscheidungen, die die Projekte betreffen, zu partizipieren.

Für risikoaffine Anleger, die mit niedrigen Beträgen in Immobilien investieren möchten, kann Crowdinvesting eine interessante Alternative zu anderen Möglichkeiten der Immobilien-Investments darstellen. Um das Verlustrisiko zu reduzieren, sollten Investoren das verfügbare Anlagekapital in mehrere Projekte investieren.

Fazit: Vorteile und Risiken von Geldanlagen in Immobilien

Der direkte Erwerb einer Immobilie gilt für viele Anleger als relativ wertbeständig. Eine Immobilie als Kapitalanlage in attraktiver Lage, die im Rahmen einer buy and hold Strategie vermietet wird, kann für Anleger eine solide Wertanlage darstellen, um langfristig von Renditen zu profitieren. Allerdings bestehen beim Kauf und der Verwaltung erhebliche Risiken und der Eigenkapitalaufwand ist groß. Anleger, denen das Eigenkapital für den direkten Immobilienkauf fehlt, bietet sich die Möglichkeit schon mit einer geringen Investitionssumme beispielsweise über Fonds, Anleihen oder Crowdinvesting indirekt am Immobilienmarkt zu partizipieren. Im Vergleich zur direkten Immobilienanlage können diese Geldanlagen zwar höhere Renditen erwirtschaften, jedoch haben Anleger auch weniger Sicherheit und Wertbeständigkeit.

Als Beimischung eines diversifizierten Investmentportfolios können Immobilien eine attraktive Geldanlage sein. Um das Risiko zusätzlich zu streuen, können Investitionen in Immobilien mit weiteren attraktiven Anlageklassen kombiniert werden, um eine breitere Risikostreuung zu erzielen. Hierfür eignen sich zum Beispiel
Schiffswertpapiere, wie sie über New Shore Invest angeboten werden.

Gesetzlicher Warnhinweis:
Der Erwerb von Schiffswertpapieren ist mit erheblichen Risiken verbunden und kann zum vollständigen Verlust des eingesetzten Kapitals führen.